疯狂的投资者

　　大家都知道现在房价涨幅惊人，可是究竟涨到了九游体育入口什么地步，恐怕大家未必心里有数。这里借用经济学家巴曙松的一个形象的比喻：“房价再涨10%能买下上交所所有的上市公司，再涨20%可以买下上交所和深交所所有上市公司，再涨30%可以买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。”

　　这个比方真心不是玩笑，根据去年底的数据估算，中国房产总量是270万亿元，而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起来约70多万亿。

　　可遗憾的是，在我们的身边，却充斥着这样的普遍现象：房价越涨，觉得房价难以接受的人数却越来越少；房价越涨，计划买房的人却屡创历史新高！

　　近日，央行公布《2017年第一季度城镇储户问卷调查报告》，报告显示，房价越涨大家对房价的接受度越高，且计划买房的比例也创了九游体育下载历史新高。

　　数据显示，2016年之前，每一季计划在下一季买房的比例，平均非常稳定都在14.4%左右，但进入2016年，这一比例持续创新高，目前更是到了九游体育官网22.9%的历史新高。其实，这一比例其实可以一定程度上理解为恐慌性购房的比例，投资者计划一季度内买房是因为看好房价持续上涨，而愿意在短周期内加大购房比例，反映出大家买房都想赶早，而不是等待。

　　与此同时，安信证券陈天诚地产研究团队整理了2011年至今该调查中的涉房部分，也发现了一个匪夷所思的结论：房价越涨，觉得房价难以接受的人数却越来越少。

　　陈天诚指出，最后这些认为房价很满意的人应该就是所谓的有多套房的业主，对于只有一套房的居民在这一轮上涨过程中其实也是受伤者，因为你的改善成本可能远大于你的增值收益。

　　尽管2015年股市的教训还历历在目，但我们的投资者还是容易盲目乐观的陷入“追涨”的陷阱之中。其实不仅是我们，在美国所谓的比较成熟的投资氛围中，投资也难免败于人性。

　　十年前，次贷危机爆发前两年，美国正处在住房市场繁荣时期，购房者、放贷机构、负责打包资产支持证券的投资银行和购买这部分证券的投资者，各取所需，皆大欢喜。但这场在美国房市泡沫中形成的投机盛宴注定不能长久。随着房价下跌，越来越多的次贷购房者无力偿还贷款，损失开始弥漫，最终波及到持有次贷的各类投资者。

　　2002至2006年间，美国家庭贷款以每年11%的速度增长，金融机构贷款则以每年10%的速度增长，这都远远超过了整体经济的增速。当美国房地产泡沫破裂、房价暴跌时，许多人就处于无力还贷的境地，次贷危机由此爆发，危机随后全面扩散至金融领域。

　　是泡沫，就终究会有破裂的一天。按照业内人士的统计，美国当时13%的次级贷款已形成了坏账。于是，就在2007年的春天，美国次贷行业开始全面崩溃，市场上一片杀伐之声，超过20家次贷供应商宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购。由此，广为世人所知的美国次贷危机终于强势降临。

　　对此，投资大师巴菲特在后来致股东的信中感慨说，房价下跌导致大量愚不可及的错误被曝光了，“只有在退潮的时候，你才能看到哪些人不穿裤子就下水了，对于美国一些最大的金融机构，我只能用‘惨不忍睹’来形容了。”

　　是啊，在房地产火爆的狂热中，又会有多少人能理性认识到危机正在降临呢？美国如此，并且已经为此付出了代价，谁又能保证我们不会重蹈美国次贷危机的覆辙？

　　巴菲特也感慨，当时所有人都犯了同样的错误，认为房价会永无止境地上涨，“基本上，四五年前，几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念，不管是正式的还是非正式的，认为房价不可能大幅下跌……这是愚蠢的想法，也是从众心理使然。”

　　规律总是颠扑不破。没有只涨不跌的市场，不管是股票还是房屋，如果价格脱离了实际，市场最终会作出反应。上世纪日本房市的疯狂，本世纪初美国房市的火爆，最终都演变成了灾难性的后果。希望我们的投资者能够以史为鉴。

　　冷静的地产商

　　与投资者狂热似火相比，开发商们还是比较冷静和理性的。万科、融创、绿城，近期对房地产市场集体发出悲观甚至“非常非常悲观”的声音。

　　万科：做好准备，迎接房价下跌！

　　3月26日夜，万科公布了2016年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。

　　也就是说，万科已经做好了准备，迎接即将到来的房价下跌！

　　对于楼市形势的判断，万科是这样说的：

　　短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。

　　融创：非常非常悲观，去年10月之后不拿地

　　融创中国董事长孙宏斌从去年底就开始警告本轮调控力度幅度超过以往。

　　近日，他再度悲观表示，“房地产行业下行风险特别大。政策收紧厉害，现金流收紧。房价不一定会暴涨，房价不暴涨买的地就有问题。本轮调控会超过任何想象。”

　　“货币政策收紧，利率增加，这些措施会影响到企业现金流，贷款减少，房价肯定会受影响。这个行业风险很大，风险大不是因为市场，因为现在买的地要亏钱。如果真的政策放松后，我也不大相信会放涨，因为房价已处在高位上了。我们对市场是非常非常悲观的，我们从去年十月份开始基本上就不拿地了。”

　　绿城：投资投机客占40%，今年会消失

　　浙江本土地产巨头绿城直言：2016年新房销售12万亿里，有5万亿是投资或投机购买。

　　绿城去年只拿了九个项目，在被问及今年如何完成目标时，高层回答：

　　去年大体新房销售金额12万亿，其中5万亿是投资或投机购买，其余7万亿为购买者自住，而今年预计在调控下会降到7到8万亿。

　　这意味着绿城对房地产市场的判断极度悲观，一方面认为目前市场买盘里有接近一半都是投机资金。另一方面，它认为今年市场里这部分投机客会消失。

　　过去中国房地产市场里从来没有一年下降幅度会达到40%。或许是对上一轮调控中绿城险些破产心有余悸。

　　万达董事长王健林：希望2018年万达不再有地产销售收入

　　对于房地产市场，万达董事长万建林表示，希望万达把计划2017年后开业的重资产项目全部转让，2018年万达将不再有地产销售收入。

　　与此同时，他也强调，到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。预计到2017年，万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业，比原计划提前一年实现转型目标。

　　不能忽视的政策导向

　　现阶段，放眼中国，可以说从东到西、从南到北，都难逃楼市调控风暴的侵袭。每个城市的限购政策，都很可能成为下一个城市模仿的对象，一个个重磅政策迅速地全国范围内推开。

　　据不完全统计，截至3月底，全国已有近50个城市实行不同程度的限购，除了增加限购区域、限制购买套数、提高首付比例、延长个税或社保缴纳时间等常规政策外，北京、广州、厦门等城市更是出台了之前没有过的新政，甚至，包括“无收入大学生购房原则上按二套房贷发放”，“离婚一年内房贷按二套房执行”等等。

　　█ 3月17日，广州新政：

　　本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。首次将“假离婚”进行炒房的人拒之门外。

　　█ 3月24日，厦门新政：

　　本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年。新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

　　█ 3月26日，北京新政：

　　开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。也就是说，“商办”项目个人不得购买，北京的限购不仅仅局限于商品住宅项目了，这在历史上是第一次。

　　█ 3月29日，北京市发改委要求：

　　开发商和中介不得炒作学区房、高价房，严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋。

　　█ 3月29日，厦门再次加码：

　　非本市户籍居民买房，社保需连缴3年才有资格。同时，执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策。

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　　今天，4月6日，住建部、国土部联手再放大招！发布了由住建部和国土资源部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）。这是自近期北京开启全国楼市调控升级后住建部第一次出台全国楼市调控的统领性文件。

　　通知坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　通知明确指出，各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

　　要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

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　　在中国，房地产市场是最情绪化、也最富含感情的投资市场，因为对大部分国人来说，房产就是他们最有价值的财产，甚至占据整个家庭资产的百分之七八十。房产对很多人来说，不仅仅是简单的投资产品，更是他们退休养老以及传承给下一代的重要保障。这点其实也好理解，毕竟看得见摸得着的东西还是比较容易给人带来安全感的。

　　可是近日，瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济学家陶冬提到一个很有意思的现象，“去年很有趣的事情，就是中产阶级拼命在买房子，但高端、高净值财富的人中间有不少开始慢慢的撤了。”

　　亲爱的朋友们，你们决定跟还是不跟呢？

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